小区楼顶装饰脱落存隐患 物业欲用维修资金引业主反对

楼顶装饰板脱落维修能不能动用维修基金引起了争议。

12月3日，广东佛山居民张先生向澎湃公众互动平台“服务湃”反映称，小区物业申请使用紧急维修资金，对脱落的楼顶装饰板进行维修，获主管部门批准。但是，此举未获业主通过，业主们认为，一方面维修工程报价过高，另一方面该维修工程应由开发商完成，不该由业主来负责买单。

“维修资金的钱属业主共有，业主有相当大的知情权和监督权。”北京市中闻律师事务所闫创律师指出。

目前，因业主质疑，该维修工程已被暂停。

楼顶装饰板脱落，开发商否认质量问题

顺德区陈村镇太平洋国际花园小区分为三期，共13栋住宅楼，其中10栋已有业主入住。多名业主反映，从2022年开始，小区多次出现外墙装饰板脱落。

出现脱落的装饰板 本文图均为受访者提供

“虽然目前未发生伤人事件，但有人险些被砸中。”三期业主代表张先生说。

业主提供的照片显示，该小区多栋楼的装饰板存在不同程度破损和脱落。最严重的，单处脱落面积达数平方米，还有未完全脱落的碎片挂在半空。

出现问题的装饰板，名为“玻璃纤维增强混凝土”。这种材料曾因成本低、造型能力强、施工便捷而被广泛使用。但因该材料在长期风吹日晒下极易开裂、耐腐蚀性差，存在较高脱落风险，目前基本已被市场淘汰。

张先生等三期业主质疑，三期交房不到三年，应由开发商维修装饰板，装饰板出现质量问题不能由业主来买单。

对此，开发商佛山市顺德区太保置业开发有限公司相关负责人称，三期是2020年10月竣工验收备案，装饰工程已过保修期。其否认存在质量及施工问题，称装饰板问题集中在2022年之后才出现，而一期经历9年都没事。

掉落在地上的装饰板碎块

物业欲动用维修资金，业主质疑报价过高

多名小区业主介绍，今年初，物业计划动用维修资金处理小区出现问题的装饰板。发布了一期1栋、2栋、6栋的维修施工报价（每栋楼有三家公司报价），组织业主投票，但未获通过。此后，未再组织二期、三期的投票。

张先生介绍，维修方案是全部拆除、涂料找平、刷漆。在他们看来，这已非维修，而是翻新。报价每栋楼30～40万元，但多份报价单，连联系人和联系电话都没有，而且报价很简单，只有单价、单位和总价。“业主们居住的10栋楼，下来总费用要三、四百万。因为外观毛病花掉一大半维修资金，今后真有结构性问题该怎么办？”张先生质疑。

业主们质疑，物业联系的维修公司报价单，过于简单，且报价过高

12月9日，物业方广州市金匙房地产物业服务有限公司顺德分公司相关负责人对澎湃新闻称，之前发起过投票，其中6栋，报价是31～38万元；2栋，报价是30～37万元；1栋，报价是34～40万元，均未获得业主通过。

该物业负责人坚称，施工队都是业主介绍的。不过，记者追问是哪几户业主介绍的，其拒绝透露。

澎湃新闻致电报价单中留有联系电话的一家企业。该企业表示，是物业联系他们报价的，因水平、细节不同，报价有高低出入。

小区有3栋楼尚未对外出售，由开发商进行维修，全部拆除、砂浆找平。张先生提供的他与施工队的聊天录音显示，施工工人介绍，每栋楼十名工人，每人每天600元，每栋楼要十多天，费用只需十多万元。

佛山市顺德区太保置业开发有限公司相关负责人称，因涉及合同，其无法透露维修费用。动用维修基金需要招投标、聘请监理、公证等，流程和开发商选择施工企业不同，“参照我们开发商自己掏钱维修这个价格，是没有意义的”。

紧急维修已暂停，律师：业主有知情权、监督权

今年11月，在未经业主投票的情况下，物业突然贴出陈村镇城建和水务办公室同意使用紧急维修资金的文件，业主们质疑程序违规。

对此，金匙物业相关负责人称，装饰板脱落的风险日渐严峻，每一次大风大雨都会有脱落情况。虽然工作人员每月检查，并在能力范围内将其敲落，但物业没有专业工具和人力，敲落时也会带来二次伤害，打烂楼下玻璃棚，还存在员工高空作业风险。有些部位工作人员触及不到，有些脱落毫无预兆。

金匙物业相关负责人表示，正常工作得不到业主支持，遂向政府部门寻求帮助。政府部门多次现场实地考察以及了解事情始末，后回复物业依据《佛山市住宅专项维修资金管理办法》相关条文实施推动紧急使用资金来排险。

《佛山市住宅专项维修资金管理办法》第三十条显示，紧急使用资金的情况包含，“严重危及房屋使用和人身财产安全的其他情形”等。

澎湃新闻注意到，第三十一条“紧急使用资金的程序”规定，发生“楼体外墙墙面存在脱落危险的”“危及房屋使用安全和人身财产安全等紧急情况时”等，组织实施单位应当采取措施，书面报告业主委员会、街道办事处（镇政府）。没有紧急预案的，需先确定工程量、选择施工单位、施工方案、组织验收、计算列支、申请列支。申请列支时，向维修资金管理部门申请支付项目费用，维修资金已划转至业主大会自行管理的，向业主委员会申请列支。

张先生介绍，因小区三栋楼仍未售出等原因，小区至今未成立业主委员会。陈村镇城建和水务办公室称是适用“楼体外墙墙面存在脱落危险”，才批准动用维修资金。但装饰条作为装饰工程，业主认为不属于墙面。

业主们纷纷进行投诉。张先生提供的官方信息显示，目前，紧急维修已暂停，物业尚未报送施工方案和报价给主管部门。

北京市中闻律师事务所闫创律师认为，装饰板不属于主体结构。既然有争议，应该由鉴定机构来鉴定属于哪部分损坏，履行相应的民主程序。

闫创律师指出，民法典规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

“虽然小区没有成立业主委员会，但维修资金的钱属业主共有，对资金的使用，业主其实有相当大的知情权和监督权。”闫创律师说。

澎湃新闻致电顺德区陈村镇城建和水务办公室，工作人员登记记者证件信息、采访问题后，表示会进行回复，但截至发稿时未予回复。