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针对房地产复杂项目的风险化解，正在从过去单点式的"救火"，升级为系统性的"重建"。

本文首发于21金融圈未经授权 不得转载

作者 | 郭聪聪

编辑 | 周炎炎

新媒体运营 | 张舒惠

在重庆繁华的“两江四岸”核心地带，一片曾被蓝色围挡长久封锁的土地，沉默地伫立于流光溢彩的城市背景中，显得格外突兀。

这里便是重庆湾——一座占据城市核心区却一度沉睡的地标。2019年，融创中国从阳光100手中接过这一项目，曾雄心勃勃意图打造规模超百万方的城市综合体。

然而，伴随行业步入调整期与地产商资金链紧绷，项目的推进在2022年悄然停滞。塔吊静止，工地无声，那些曾在规划图中屹立的摩天楼宇、现代商业与高端住宅，只能暂时停留于纸面。

如今，转机终于来临。

12月11日，重庆湾项目的开工仪式在重庆南滨路举行，这标志着该项目正式进入实质性建设阶段。仪式现场嘉宾阵容彰显各方高度重视——重庆市南岸区委书记、长城资产总部资产经营总经理、融创董事会主席等均出席见证。

重庆湾的前世与困境

重庆湾并非普通楼盘，其的稀缺性，从诞生之初就刻入基因。

它独揽1.5公里南滨江岸线，直面两江交汇景观，与来福士、大剧院等地标对望，坐拥解放碑、江北嘴、弹子石三大CBD辐射，更汇聚故宫文物南迁纪念馆、慈云寺等文保资源。

作为总建筑面积达百万平方米的超大型综合体，它是重庆主城核心区极为罕见的标杆项目，叠加“顶流地段+极致景观+深厚文化”三重稀缺属性，从规划之初就承载着城市发展的重要期许。

然而，正是这样一项优质资产，却在近几年房地产行业调整的浪潮中陷入僵局，最终沦为烂尾项目。

时间回到2019年，融创中国从阳光100手中收购了位于重庆南岸区的两大物业开发项目，其中一处就是慈云寺老街项目，也是目前重庆湾项目核心组成部分。但令人惋惜的是，截至2022年，这片黄金地块始终是一片闲置空地，其间还夹杂着几栋危房，整个项目彻底陷入“停摆”状态。

原本应是点亮城市封面的核心资产，最终沦为城市核心区的一道“伤疤”。这不仅造成稀缺土地资源的严重浪费，更直接影响了重庆“两江四岸”的整体城市形象，还牵扯出拆迁安置等一系列诉求，成为制约区域发展的“堵点”。

如何唤醒重庆湾？

化解重庆湾的复杂困局，需要的不是简单的资金 “输血”，而是精准的系统性 “手术”。

据21世纪经济报道记者了解，项目停滞期间，牵扯多方主体、债权关系错综复杂、司法诉讼缠身，叠加开发周期长、拆迁安置矛盾突出等问题，让项目盘活工作难度陡增。

正是在此背景下，一场由政府支持指导、多方协同发力的纾困行动正式拉开序幕，为停滞多年的项目摁下了 “重启键”。

今年1月23日，在重庆市南岸区政府的支持指导下，中国长城资产管理股份有限公司（下称“长城资产”）携手融创中国、招商银行、中信信托等合作方，就重庆湾项目达成融资合作。根据协议，长城资产拟注资不超过24.76亿元，一方面对项目现有债务进行重组，理清历史包袱；另一方面提供新增融资，保障后续建设持续推进。

与此同时，长城资产旗下专业房地产平台——长城国富置业也同步介入，为项目提供品牌赋能与全程开发监管服务。

这意味着，此次纾困并非单纯的资金注入，而是一套涵盖“风险隔离+资源整合+价值提升”的系统解决方案。它不仅着眼于项目解决眼前的债务与资金问题，更致力于重塑项目的长期运营能力和资产价值。

“纾困不是简单输血，而是通过资源整合实现价值再造。”正如中国长城资产相关负责人所说：“盘活重庆湾项目，是对国家‘消化存量、提质增量’要求的积极响应，更是我们作为金融央企，义不容辞的责任。”

AMC纾困的长城范式

重庆湾的成功盘活，并非偶然。把它放在整个行业背景下来看，其信号意义更为强烈。

针对房地产复杂项目的风险化解，正在从过去单点式的“救火”，升级为系统性的“重建”。

以往，处理类似困境常见的方式，是提供过桥资金或债务展期，治标不治本。而如今，以中国长城资产为代表的AMC机构（金融资产管理公司），提供了一套全链条的纾困方案：从前期风险评估、方案设计，再到中期的资源整合，再到后期持续的运营赋能与价值再造，形成了闭环的服务体系。

这套模式的落地，需要跨周期的经营眼光、强大的资源整合能力和精准的风险定价能力，而这正是AMC机构的核心优势。

事实上，作为央企AMC机构的长城资产在这方面的经验早已有之。此前备受市场关注的金科股份重整案，便是长城资产纾困实力的有力证明。

回顾金科股份重整案，高达1470亿元的债务规模、超过8400家债权人、错综复杂的股权与担保关系，并且是以整个集团（包含上市公司）为主体进行重整，其难度可想而知。

长城资产深度参与了这场重整，其积累的经验与方法论，在重庆湾项目上得到了再次应用和验证。

数据显示，截至2024年，中国长城资产累计收购管理不良资产规模已超2.35万亿元，纾困企业超150万家。仅在房地产领域，2023年以来便投放超百亿元资金，直接带动了上千亿货值的停滞项目复工复产。

重庆湾的重启，正是长城资产纾困范式的又一实践成果。它回应了中央“消化存量、优化增量”的政策导向，也为盘活重点城市核心区的“沉睡资产”提供了一个可复制的范本，更向市场证明了核心资产的价值潜力 —— 即便陷入短期困境，通过科学系统的纾困运作，依然能重焕生机。

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