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最近一段时间,常有读者留言咨询:房贷利率还会下调吗?什么时候下调?未来一年下调空间有多大?
下面谈谈我的看法。
刚刚结束的中央经济工作会议确认,明年要继续实施适度宽松的货币政策,还提出“灵活高效运用降准降息等多种政策工具”。
所以,未来1年至少会有一次降息、一次降准;如果有需要,不排除增加降息、降准的次数。
跟过去两年相比,我们的货币政策空间明显加大了,因为美国进入了快速降息期。
今年9月、10月和12月,美联储分别召开了三次议息会议,都决定降息25个基点,累计降息了75个基点。而这期间中国没有降息,这让中美两国利率倒挂进一步收窄。
所谓中美利率倒挂,是说中国利率低于美国。
正常情况下,发展中国家、新兴经济体的利率应该高于发达国家。但由于疫情后美国“大撒币”引发了史诗级通胀,最终被迫暴力加息,美国基准利率达到了10多年以来的高点。
比如美国30年房贷利率一度突破8%,目前仍然在6.22%附近,远高于中国的3.1%。
美国利率显著高于中国,可能引发资金外流,不利于稳股市、稳楼市。比如有人就换美元到香港存定期。
特朗普为了赢得明年中期选举,极力主张大幅降息,为此跟美联储主席鲍威尔发生了激烈冲突。特朗普最新放话:他希望美国的基准利率降低到1%、甚至更低,成为全球最低的。美国最新的基准利率处于3.5%到3.75%的区间里,距离特朗普的目标还很远。
明年5月,特朗普将获得更换美联储主席的机会,他正在按照是否忠于他来选人。可以想见,2026年美联储降息幅度不会小。
所以中国降息的空间在加大,2026年中国LPR下调幅度可能略超2025年。2025年只降息了一次,区区10个基点而已。
于是一个最现实的问题来了:本月,中国的LPR会不会降息?
本月LPR公布的日子是12月22日早上9点,我觉得降息的概率为50%。也就是说可能降息,也可能不降息,怎么做都有合理的解释。
降息不利于银行的业绩,而银行板块是A股的基石,也是主力护盘的主要抓手;不降息,不利于楼市复苏。这要看22日前后,市场的氛围和外部条件等多重因素。
而最近高层频繁提及“跨周期”,也透露了货币宽松力度不可能太大的信号。
但不管怎么说,未来1个季度降息一次是大概率的。换句话说,3月初两会召开之前,应该会有一次降息或降准。
2026年会有房贷贴息吗?
我的看法是:大概率会有。
有两种选择:一是推出全国性的房贷贴息,二是中央财政支持一部分资金、地方来搞。
让地方出面搞贴息,比较机动灵活,腾挪空间大。此前类似南京、武汉的一些区已经搞了贴息,只涉及某个时间段新买房的家庭,办法是按照房贷额的百分比给资金补贴,而不搞复杂的贷款利率优惠的计算。
我认为:房贷贴息大概率是阶段性政策,不可能年年搞,不可能覆盖购房者的全部按揭期。
总之,2026年房贷利率一定会下调,但幅度有多大不确定。由于2025年只降息了10个基点,2026年有可能略微超过2025年。
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