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本文来源：时代财经 作者：陈泽旋

“热烈欢迎南岗村民莅临尚东阳光选房专场”。

——这条横幅至今仍挂在广州市增城区新塘板块尚东阳光营销中心的门口。11月底，这里迎来了一批特殊的访客，一个来自3公里外的黄埔区南岗村的老年购房团，同时也是手握大量房票的拆迁户。

增城尚东阳光营销中心 时代财经摄

11月17日，南岗西路片区城中村改造项目正式启动房票兑换工作。按每套200万元的标准测算，项目可兑换1300套商品房，房票总额高达26亿元。尽管项目采用“原址回迁+房票安置”的双轨模式，房票却获得了村民的热烈响应，房票办理的预约号一度爆满，导致部分村民需要排至数日之后。

在楼市深度调整期，地处广州黄埔、增城交界的新塘板块因南岗房票的释放迎来了久违的热闹。为了接住村民客户的“泼天富贵”，尚东阳光的工作人员分成两队，站在门口鼓掌迎候。

持有房票的拆迁户，已成为新塘楼市举足轻重的购买力。“这两天我们卖出了很多房子，原本就是尾盘清货，拆迁户来买之后，选择更少了。”尚东阳光的工作人员感叹。

规模庞大的房票催生的购房需求，已从黄埔外溢至广州其他区域，悄然搅动着更大范围的市场。

进村抢客，全城楼盘“围抢”黄埔拆迁户

不仅是尚东阳光，同样位于新塘的香江天辰，在南岗房票“开闸”后也迎来销售热潮。

据时代财经了解，该楼盘近期通过房票客户成交超过100套，仅11月22日至28日一周就售出60余套，买家主要为南岗拆迁户。

南岗西路旧改项目的火热，正是黄埔房票落地过程中的一个缩影。根据“广州黄埔发布”公众号，该区设定了明年1月前完成5000套房票认购的目标，并预留首期100亿元房票资金。

南岗村的街头巷尾，如今被全市各楼盘的宣传海报占据。村民每天买菜必经过的肉菜市场对面，同一堵墙上，来自天河与增城的楼盘暗中较劲。天河的“能建·天河麓誉府”打出“黄埔价、选天河”的口号，但其单价远高于房票补偿标准，兑换比例高达2.68:1；增城的楼盘则以“房票1:1换房”为卖点，喊出“等额房票，当然买更大面积”。

楼盘海报 时代财经摄

仅村内一个商业广场，就同时举办了两场房票专场活动。时代财经在现场看到，其中一个专场的参展楼盘超过30个，遍布广州多个区域，连远在南沙区横沥岛、直线距离超过35公里的项目也前来设点揽客。

根据黄埔安居集团的相关规定，只要是纳入广州市“房源超市”的商品房、同一区内车位，或政府持有的政策性房源，持票人均可选择，而目前，广州11区均已有楼盘纳入房源超市。

为了吸引村民到访，楼盘纷纷“放大招”，承诺招待组队看房的村民一顿“农家乐”、也有赠送牛奶、油米或黄金，成交则有房票专享折扣，即便仅仅是添加楼盘专项服务经理微信，也可免费领取山姆礼品。

房产中介也纷纷进村“抢客”。村内既有中介支起小摊，张贴房票可兑换楼盘名单招揽咨询；也有中介主动游走于村民之间，提供政策解答以挖掘潜在客户。

拆迁现场 时代财经摄

由于每张房票允许实名转让一次，这一规则还催生出一批“房票中介”，他们瞄准部分村民急于变现、或无购房需求，以票面金额约6-7折的低价从村民手中收购房票，再筛选有购房需求但资金不足、或希望享受折扣的买家，以8-8.5折的价格转售，从中赚取利润。

半月认购600套，黄埔村民“买爆”广州

在这场全城争抢的房票盛宴背后，实际的转化数据勾勒出房票的市场威力。时代财经了解到，按每套200万元计算，南岗西路片区城中村改造项目释放的房票总额高达26亿元，可兑换1300套商品房。截至12月3日，村民已认购514套，对应金额超过11亿元；而到12月5日，认购套数迅速突破600套。

黄埔南岗 时代财经摄

而这只是整个黄埔旧改推进的早期阶段。2024年1月，黄埔首批9个项目纳入城中村改造年度计划，4月发出全国首张“依法征收、净地出让”房票。今年9月，第二批项目成功纳入，城中村改造专项借款额度累计达717亿元；10月，黄埔推出房票政策2.0版本，成立专班全面加速落地。

成果很快得以显现。截至11月28日，各改造项目已通过房票认购商品房共4446套，金额约79亿元。其中，第一批项目认购2636套，金额约46亿元；第二批项目认购1810套，金额约33亿元。

根据“广州黄埔发布”公众号此前披露的目标，该区原本设定明年1月前，完成5000套房票认购任务，并预留首期100亿元房票资金。如今已提前达成，截至11月30日，全区房票认购突破5000套，总金额超88亿元，一个月内认购量几乎翻番。

房票已成为广州楼市，尤其是黄埔区市场的重要支撑。

广州住房和城乡建设局的数据显示，今年1-11月，广州全市一手住宅网签约5.77万套，其中黄埔区超6100套。而由于拆迁安置具有较强的地缘性特征，大部分村民倾向在原居住区附近购房，这些房票催生的购房需求主要留在了黄埔本地。

随处可见的楼盘广告 时代财经摄

以黄埔悦辰壹号为例，该项目已累计接待超700位村民认购，房票客户占整体购房群体的45%，是房票安置的最大受益者之一。

随着房票规模扩大，需求也随之外溢至其他区域。增城新塘某楼盘销售表示，房票客户对板块成交带动明显，“普通的客户成交还是没有那么多，房票客户买了很多”，自10月以来，该楼盘曾创下单日15套房票客户成交的纪录。

与此同时，部分手握多张房票、无迫切换房需求的村民，也将目光投向了投资属性更强的区域。白云区某热门楼盘销售表示，11月该项目就成交了6套来自黄埔的房票客户订单，“这些买家大多房票额度充足，同时在不缺房子住的情况下就会考虑投资，选择往外区买房。”

根据广州市人民政府网站在今年2月发布的信息，广州市委市政府对城中村改造工作的部署是“一年开局、三年攻坚、五年见效”，作为攻坚第一年，今年广州计划完成城市更新固定资产投资1800亿元以上，其中城中村改造1000亿元以上。

未来，随着更多旧改落地，持续释放的房票能否成为激活广州楼市的“关键变量”？

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