均价11.65万元/m²，上海江景楼盘低姿态入市，认筹金50万元！购房者：再等等

元旦假期第二天，上海的天气终于告别阴雨，迎来万里晴空，各大售楼处门口看房的车辆也多了起来。

家住浦东新区东方体育中心附近的陈阿伯是福建人，近期正琢磨着将手中一套184平方米的洋房出售置换。趁着假期，他和儿子儿媳一同驱车来到前滩南板块看房。

“价格越来越低，心里慌，又不知道哪个时间点置换更合适。旧的舍不得卖，毕竟价格上远没有达到心里预期。”2026年1月2日上午，《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）在陆家嘴集团开发的前滩滨江道项目遇到了正在看房的陈阿伯一行人。

不同于此前新盘动辄数百万元的认筹金门槛，前滩滨江道可谓低姿态入市——不仅认筹金为50万元，项目均价也定在了11.65万元/平方米。即便如此，一番实地看房后，陈阿伯还是决定“再等等”。

上海前滩滨江道项目 每经记者 刘颂辉 摄

多项利好政策元旦生效

每经记者注意到，小长假期间，上海楼市供销两端同步发力，市区和郊区均有楼盘入市。

1月1日当天，静安区内环的誉静安项目二批次启动认购，均价为12万元/平方米；闵行区的象屿天誉兰香项目启动认购，备案均价约8万元/平方米。

同日，闵行区保利都汇和煦项目开盘推出144套房源，备案均价69888元/平方米。截至发稿，项目公司发布公告，宣布取消公证摇号开盘的销售方式。

闵行区莘庄板块的安高海印华庭则抢先一步，在元旦前一天便开启认购。安居客数据显示，项目首日认购30组，认购率仅为44%，首推房源68套，备案均价约82590元/平方米，认购截止时间为1月4日。

与新房入市潮相呼应的是，多重购房利好政策于元旦当日起正式落地，从税费和信贷层面为购房者减负。

税费方面，财政部、税务总局发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

信贷方面，存量公积金贷款利率以及存量商业贷款利率同步调整。具体调整为：首套住房5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075%。

对于2025年5月8日以前发放的个人住房公积金存量贷款，利率调整从2026年1月1日开始执行，无需借款人申请。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析表示，政策措施持续支持购房需求，增值税减税政策将有效减轻房东售房负担，直接降低二手房出售的增值税纳税成本。对于因税费成本较高而犹豫的房东来说，可能会提高其房屋挂牌出售的积极性。

从置换角度看，这将有利于促进大户型新房项目的去库存。反过来也启示各地，要结合此次增值税减税政策和各地“以旧换新”政策，促进置换需求和改善型购房需求的释放，真正和各地2026年去库存工作有力结合。

“在实践过程中，政策也会间接影响购房者。一是过去此类税费往往需要让购房者承担。现在此类税费减少，自然也使得买家的购房成本降低。二是从房东角度看，若税费减少了，那么挂牌房源的议价空间也会增大，此时购房者能以更优惠的价格认购。”

主动降低认筹金门槛

2025年12月27日，上海网上房地产官网集中发出一批上市新房清单，4个项目合计推出384套房源，上市面积达57048平方米，总货值约39.5亿元，分布于浦东、闵行、奉贤和青浦四个区域，为楼市开年注入新活力。

前滩滨江道是4个项目中的一个，首次开盘推出122套房源，户型面积涵盖89—152平方米，均价11.65万元/平方米，为本批次价格最高。该项目临近黄浦江，高区部分有较好江景视野，周边绿化覆盖率高。

这一板块的楼市热度早有先例。去年8月，前滩公馆推出最后一期房源，此前该项目5次开盘均在当日售罄，其中4次由于认购人数过多而触发积分制。

陈阿伯一家此前在前滩公馆认购了一套184平方米洋房，价格约12.47万元/平方米，合同约定今年年底交房，“当时200多套房子，500多个家庭认购”。

陈阿伯说：“他们（儿子儿媳）目标很明确，只看前滩附近的新房，要能看到江景。”

据他们介绍：“既为了投资，也用于自住。从投资属性来看，稀缺性很重要。如果不带江景，我们现有的房子已足够住，不需要置换了。”

据置业顾问小王介绍，自预售许可证通过后，售楼处已累计接待1500余组客户到访，预计元旦假期结束后正式启动认筹，1月18日左右开盘。相较于此前部分新盘动辄数百万元的认筹金要求，前滩滨江道仅设置50万元认筹金门槛。

“中小户型的房源不多，开盘应该不愁卖，大户型估计去化慢一些。”小王直言，近期市场观望情绪较浓，购房冲动性消费减少，公司无法保证新项目能复制去年前滩公馆当日售罄的盛况，降低认筹金门槛正是为了让更多意向客户有机会参与认筹。

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